مسکن مهر

مسکن مهر

همه چیز درباره مسکن مهر

مسکن مهر
مسکن مهر

تعریف

مسکن مهر طرحی است که در دولت محمود احمدی‌نژاد رئیس‌جمهور وقت ایران، برای خانه‌دار کردن قشرهای کم درآمد که طبق آن دولت با واگذاری قطعه زمین رایگان سعی داشت خانه‌سازی را تشویق کند.

تعداد

تا روز ۲۲ مردادماه سال ۱۳۹۶ تعداد ۱٬۸۳۹٬۸۲۹ واحد مسکن مهر تکمیل و افتتاح شده که ۴۵ درصد از این تعداد در زمان دولت حسن روحانی افتتاح شده‌ است. تعداد ۱٬۵۶۸٬۴۵۲ واحد از کل واحدهای افتتاح شده تحویل خانوارها شده‌است که ۵۶ درصد آن در زمان روحانی به خانواده‌ها تحویل شد.

تاریخچه

این طرح پس از افزایش شدید بهای مسکن در ایران شروع شد. دولت برای تأمین مالی این طرح از بانک مرکزی قرض کرد، که منجر به رشد نقدینگی و افزایش تورم شدبه‌طوری‌که نیمی از کل پول‌های چاپ شده در تاریخ ایران صرف ساختن مسکن مهر شد. خانه‌های ساخته شده در این طرح عموماً در حاشیه شهرها بودند و فکری برای امکانات گوناگون نظیر آب و برق و گاز و تلفن آن‌ها نشده بود.

تجربه کشورهای دیگر

طرح ساخت مسکن به صورت آپارتمان برای اقشار کم در آمد در کشورهای دیگر مثل آمریکا نیز اجرا می شد، اما به علت مشکلات این طرح که موجب جدا سازی افراد کم درآمد از بقیه جامعه، کیفیت نامطلوب آپارتمان‌ها و افزایش جرم و جنایت در این مناطق، متوقف شد و با طرح‌های دیگر مثل طرح مسکن عمومی جایگزین شد. به‌طور مثال می‌توان به طرح پرویت-ایگو Pruitt–Igoe در ایالت میسوری آمریکا اشاره کرد که از آن به عنوان یک اشتباه در شهرسازی یاد می‌شود که در سال ۱۹۷۲ میلادی تخریب شد. امروزه در آمریکا آپارتمان‌های اقشار کم درآمد در مناطق مختلف در سطح شهر به صورت پراکنده در کنار سایر آپارتمان‌ها ساخته می‌شود تا از جدا سازی افراد کم در آمد با سایر اقشار جامعه جلوگیری شود.

البته طرح مسکن عمومی نمونه‌های موفقی هم تجربه کرده است که شاید یکی از مشهورترینش طرح مسکن عمومی هنگ کنگ (en) باشد.

 

سند ۵ برگی مسکن مهر برای نقل وانتقال الزامی است

داشتن قرارداد ۵ برگی ضد جعل واحد‌های مسکن مهر، ضریب امنیت معاملات ثانویه را بالا برده است به طوری که تاکنون هیچ موردی از جعل این دسته از قرارداد‌ها گزارش نشده است.

نکات:

از خرید امتیاز واحد‌های مسکن مهر اجتناب کنید امتیاز مسکن مهر به دلیل اینکه هنوز به مرحله انتخاب واحد نرسیده است فاقد وجاهت قانونی است.

شرط اساسی نقل وانتقال ثانویه داشتن قرارداد پیش فروش نهایی (۵ برگی) است قرارداد ۵ برگی به منزله تعیین نهایی واحد، طبقه، جهت و مساحت بوده و قیمت تمام شده واحد در آن درج شده است و از همه مهمتر اینکه این قرارداد ضد جعل است.

 

نکات حقوقی برای خرید و فروش مسکن مهر

 

بر اساس دستورالعملی که در خرداد ماه سال ۱۳۹۳ از سوی وزارت راه و شهرسازی ابلاغ شد، خرید و فروش واحدهای مسکن مهر آزاد شد. به این ترتیب، خرید و فروش املاک مسکن مهر، شکل قانونی به خود گرفت. با دستورالعملی که در سال ۱۳۹۳ صادر شد، خرید و فروش مسکن مهر در حال ساخت، پس از واگذاری و تحویل یا پس از تنظیم اسناد مالکیت امکان پذیر است.

 

زمین‌هایی که واحدهای مسکن مهر در آن ساخته شده است به دو نوع ملکی و اجاره ۹۹ ساله تقسیم می‌شوند.

ملکی

در واحدهایی که عرصه و زمین اصطلاحا به‌صورت ملکی است، یعنی متقاضیان زمین ملک را نیز تملک می‌کنند، زمین و ساختمان (عرصه و اعیان) قابل انتقال است.

در خرید و فروش مسکن مهر ملکی، عرصه و اعیان یعنی زمین و ساختمان هر دو منتقل می‌شود. در مورد واحدهای مسکن مهر ملکی (خود مالک) که فروش اقساطی قطعی یا تدریجی آن انجام گرفته باشد، طرفین نقل و انتقال (اعم از انتقال‌دهنده و انتقال گیرنده) به‌صورت همزمان برای تغییر نام مدیون به بانک مراجعه و بانک عامل پس از انجام تشریفات قانونی و تسویه بدهی معوقه و به‌روزرسانی اقساط، نسبت به تغییر نام مدیون در دفترچه فروش اقساطی اقدام کند.

 

اجاره ۹۹ ساله

ولی در مجتمع‌های اجاره ۹۹ ساله، تنها اعیان (ساختمان) منتقل می‌شود.

در نقل و انتقال واحدهای مسکن مهر اجاره ۹۹ ساله، تنها اعیان یعنی ساختمان ملک منتقل می‌شود و زمین در مالکیت دولت باقی می‌ماند و به‌صورت ۹۹ ساله به متقاضی اجاره داده می‌شود. در این املاک، طرفین نقل و انتقال (انتقال دهنده و انتقال گیرنده) برای تغییر نام مدیون هم زمان به بانک مراجعه و بانک پس از انجام تشریفات قانونی و تسویه بدهی معوقه و به‌روز رسانی اقساط، مراتب را به مرجع صدور معرفی نامه (اداره کل راه و شهرسازی/ شرکت عمران شهر جدید/ بنیاد مسکن انقلاب اسلامی) جهت جایگزینی مستأجر در قرارداد اجاره عرصه اعلام می‌کند. در مواردی که برای واحد مسکن مهر، قرارداد پیش فروش بین سازنده و متقاضی منعقد شده، ولی هنوز مراحل مربوط به واحد و فروش اقساطی انجام نشده است، باید ابتدا مراحل لازم برای تخصیص وام و دریافت دفترچه اقساط انجام شود و سپس به ترتیبی که در مورد واحدهای ساخته شده بیان شد، برای انتقال مالکیت اقدام شود.

برای این کار واحد مورد نظر باید حتما شرایط زیر را داشته باشد:

۱- در قرارداد پیش‌فروش یا صورتجلسه تخصیص واحد، نام پروژه، بلوک، طبقه و واحد تعیین و قید شده باشد.

۲- سفت‌کاری واحد مورد نظر به اتمام رسیده باشد.

۳- پروژه‌ای که واحد در آن قرار دارد، قابلیت دریافت وام و تسهیلات و اخذ دفترچه اقساط را داشته باشد.

 

از وضعیت مالکیت واحد مطلع شوید

تا زمانی که واحدهای مسکن مهر سند رسمی ندارند، استعلام مالکیت آنها از اداره ثبت اسناد امکان پذیر نیست. مرجع اطلاع از مالکیت مسکن مهر، شرکت‌های عمران شهرهای جدید یا اداره کل راه و شهرسازی است.

 

یکی از شرایط نقل و انتقال واحدهای مسکن مهر، نداشتن بدهی معوقه و تسویه بدهی‌های گذشته در مورد آن واحد است. فروشنده واحد مسکن مهر نباید در رابطه با اقساط وام بانکی بدهی داشته باشد. همچنین، واحد مسکن مهر نباید به سازمان ملی زمین و مسکن یا شرکت عمران شهرهای جدید یا بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، بدهی داشته باشد. در صورتی که واحد در این مورد بدهی داشته باشد، باید برای تسویه بدهی‌های مذکور اقدام شود. قابل توجه است که شخص خریدار واحد مسکن مهر صرفا می‌تواند یک واحد مسکن مهر را خریداری کند و تغییر نام مدیون در بانک و انتقال سند اعیانی را به انجام برساند.

 

مدارک لازم برای انتقال مسکن مهر در شرکت‌های عمران

-مدارک شناسایی خریدار و فروشنده

-قرارداد و صورتجلسه انتخاب واحد

-حضور همزمان خریدار و فروشنده برای انتقال

-مالکان دارای کارت قسط باید ابتدا برای انتقال تسهیلات به بانک مسکن مراجعه کنند. در این مرحله مواردی از جمله معرفی ضامن و مدارک مربوط به ضمانت نیز لازم است.

-امکان تنظیم سند رسمی ملک در صورتی وجود دارد که کار ساخت واحد به اتمام رسیده و برای واحدها، پایان کار ساختمانی صادر شده باشد. پس از آن برای اخذ اسناد تفکیکی اقدام می‌شود و در این مرحله، مالکان می‌توانند برای هماهنگی‌های لازم در گرفتن سند مجزای واحد خود به شرکت‌های عمران شهرهای جدید مراجعه کنند.

 

ثبت نام در سامانه ثبت نام و واگذاری مسکن مهر

با توجه به وجود ظرفیت آزاد و وجود واحدهای فاقد متقاضی در تعدادی از شهرهای جدید متقاضیان می توانند با در دست داشتن مدارک هویتی خود به واحدهای اداری مسکن مهر شهرهای یادشده مراجعه نمایند.

 

شرایط چهارگانه

متاهل و سرپرست خانوار، سابقه ۵ سال سکونت در محل احداث پروژه، دریافت نکردن زمین دولتی از سال ۸۴ به بعد و استفاده نکردن از امکانات دولتی ( وام، زمین و مسکن) باشند، می توانند پروژه خود را در قالب مسکن مهر ادامه دهند.

متقاضیانی که درخواست بهره مندی از پروژه های فاقد متقاضی را دارند، شرایط چهارگانه مسکن مهر ایشان بررسی نخواهد گردید و اولویت واگذاری این واحدها با نهادها، دستگاهها و یا سازندگانی می باشد که درخواست واگذاری گروهی این واحدها را دارند.

 

متقاضیان مسکن مهر تعاونی های دوجانبه

با توجه به اینکه تعاونی های مسکن مهر ۹۹ ساله (تعاونی های دوجانبه) تحت نظارت وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی شکل گرفته اند و ساماندهی متقاضیان توسط ادارات تعاون انجام شده است از این رو اعضاء تعاونی های مسکن به منظور پیگیری امور اداری خود ( اعم از ارسال پرونده فیزیکی، پیگیری دریافت اضافه پرداختی ، ثبت مبالغ واریزی ، پیگیری جانمایی واحد و ….) در ابتدا می بایست به تعاونی خود مراجعه و درصورت عدم دریافت پاسخ مناسب به ادارات کل تعاون، کار و رفاه اجتماعی استان مربوطه مراجعه نمایند.

 

حذف متقاضیان از سامانه

نظر به اینکه هزینه های ساخت و تکمیل پروژه های مسکن مهر از محل تسهیلات بانکی و سهم آورده متقاضیان تأمین می شود و عدم واریز سهم آورده متقاضیان در مؤعد مقرر موجب کندی ادامه روند ساخت و ساز پروژه ها می گردد از این رو درصورتیکه متقاضیان نسبت به تعهدات مالی خود در موعد مقرر اقدام ننمایند، متقاضی غیر موثر تلقی شده و به دلیل عدم ایفای تعهدات ، به ناچار از سامانه حذف خواهند شد.

 

اخذ قرارداد المثنی در صورت فقدان

درصورت مفقود شدن نسخه قرارداد مربوط به متقاضی امکان صدور قرارداد المثنی باستناد بخشنامه شماره ۹۶۲۷۹۳/ص مورخ ۲۴/۰۸/۱۳۹۳ شرکت مادر تخصصی ، مشروط بر انجام فرایند تعیین شده در بخشنامه ، میسر خواهد بود.

 

نصب انشعابات واحدهای مسکن مهر

به استناد ضوابط ابلاغی ، مسئولیت اجرا و تکمیل ابنیه واحدهای مسکونی مهر بر عهده وزارت راه و شهرسازی و سازمان ها و شرکت های وابسته به آن می باشد و خدمات زیربنایی (شامل: انشعابات آب، فاضلاب، برق، گاز و …) و روبنایی (شامل: مراکز آموزشی، رفاهی، خدماتی، امنیتی، انتظامی و …) می بایست توسط دستگاه های متولی از جمله وزارت نیرو و … تامین شود. عدم مشارکت سازمان های ذیربط در تامین خدمات مورد نیاز سایت های مسکن مهر ، بعضاً موجب بروز مشکلات جدی در تکمیل و تحویل واحدهای باقیمانده شده است.

 

واگذاری سند مالکیت اعیانی

تنظیم و صدور سند منوط به ارائه نقشه با مختصات UTM به اداره ثبت اسناد وطی مراحل خاص خود شامل تفکیک عرصه و صدور سند عرصه و نهایتا انجام تفکیک آپارتمانی است که در دست اقدام می باشد.

با توجه به اینکه تحویل اسناد اعیانی واحدهای مسکونی مهر به متقاضی به منزله تصفیه متقاضی با دستگاه های متولی احداث این واحدها (بانک مسکن، شرکت عمران شهر مربوطه) می باشد لذا براساس بخشنامه ابلاغی ۹۷۶۷/۹۳/ص مورخ ۲۷/۰۸/۱۳۹۳، متقاضیان می توانند به منظور تحویل اسناد اعیانی واحدهای مسکونی مهر با شرایط ذیل اقدام نمایند.

تحویل اسناد اعیانی واحدهای مسکونی مهر

– متقاضی دفترچه قسط گرفته باشد.

– متقاضی بدهی معوق بابت اقساط تسهیلات به بانک عامل نداشته باشد.

– سند اعیانی واحد در رهن بانک عامل قرار گرفته باشد.

لازم به ذکر است براساس بخشنامه فوق الذکر ادارات ثبت اسناد ملزم می باشند با رعایت انجام موارد ذکر شده نسبت به تحویل سند اعیانی به متقاضی اقدام نمایند.

Amadgp.ir
Amadgp.ir

انجام معاملات ثانویه واحدهای مسکن مهر

نظر به ابلاغ بخشنامه شماره ۰۲/۱۰۰/۱۲۱۷۷ مورخ ۱۳/۰۳/۱۳۹۳ از جانب مقام عالی وزارت منضم به دستورالعمل اجرایی معاملات ثانویه واحدهای مسکونی مهر (اعم از تمام شده و نیمه تمام) ، امکان نقل وانتقال واحدها با شرایط درج شده در دستورالعمل میسر می باشد. در این رابطه متقاضیان می توانند به دستگاه متولی (شرکت عمران شهر موردنظر) مراجعه نموده و با رعایت شرایط ذکر شده در بخشنامه (شامل انجام تصفیه حساب با بانک عامل بابت بدهی احتمالی کارت اقساطی صادر شده و تصفیه حساب با شهر جدید بابت قرارداد اجاره عرصه) نسبت به انجام نقل و انتقال واحد مسکونی مهر اقدام نمایند. لازم به ذکر است جهت انجام نقل و انتقال واحدهای مسکونی مهر، حضور متقاضی اولیه (ثبت شده در سامانه) و خریدار به صورت همزمان ضروری می باشد. همچنین برای انجام نقل و انتقال نیاز به احراز شرایط ۴ گانه مسکن مهر خریدار نمی باشد.

تذکر : خاطر نشان می سازد براساس دستورالعمل مذکور خرید و فروش امتیاز مسکن مهر خارج از فرایند قانونی تعریف شده به هیچ وجه مورد تایید نبوده و مسئولیت مشکلات بوجود آمده راساً متوجه متقاضیانی می باشد.

 

واگذاری عرصه واحدهای مسکونی مهر

نظر به اینکه براساس مصوبه سال ۱۳۹۳ مجلس شورای اسلامی و قانون بودجه سال ۱۳۹۴ ، امکان واگذاری قطعی عرصه واحدهای مسکونی مهر به متقاضیان میسر می باشد از این رو طبق مجوز سال ۱۳۹۶ شرکت عمران شهرهای جدید و دستورالعمل ابلاغی آن، واگذاری عرصه به متقاضیان با در نظر گرفتن برخی معافیت ها ( به صورت نقد و یا نقد و اقساط) فراهم شده است. در این رابطه متقاضیان و یا تعاونی های مسکن می توانند ضمن مراجعه به شرکت های عمران شهرهای جدید محل اجرای پروژه ، درخواست واگذاری قطعی عرصه واحدهای مسکونی خود را ارئه نمایند. درآمد ناشی از واگذاری عرصه واحدها ، براساس قوانین ابلاغی ، صرف تامین خدمات مورد نیاز سایت های مسکن مهر می گردد.

 

 

ثبت ورثه متقاضیان فوت شده

براساس دستورالعمل های ابلاغی از سوی قائم مقام محترم وزیر در طرح مسکن مهر از جمله بخشنامه های شماره ۱۲۵/۵۵۷۹۴ مورخ ۲۳/۰۹/۱۳۹۲ و ۱۲۵/۴۳۶۷۱ مورخ ۲۰/۰۸/۱۳۹۳ شیوه جابجایی واحد متقاضیان فوت شده به شرح ذیل می باشد:

در صورتیکه پیش از فوت متقاضی، قرارداد پیش فروش واحد مسکونی مبادله و تایید نهایی آن نیز توسط مدیر سازمان در سامانه اعمال شده باشد، واحد تخصیص یافته به متوفی، با ارائه گواهی انحصار وراثت به وارث قانونی و یا نماینده وراث (وکیل وراث) تعلق خواهد گرفت. در این نوع واگذاری نیاز به احراز شرایط وارث و یا وکیل وراث نبوده و صرفا اطلاعات اولیه وارث شامل تصویر فوت نامه، تصویر مدارک هویتی وارث، تصویر گواهی انحصار وراثت و (یا تصویر وکالتنامه نماینده قانونی وراث) توسط کاربر در سامانه ثبت شده و در صورت آماده بودن پروژه، وارث به بانک عامل جهت انجام فروش اقساطی معرفی می گردد.

 

همچنین در صورتی که متوفی پیش از فوت صرفاً نسبت به واریز وجه و یا انتخاب واحد (بدون صدور قرارداد) اقدام نموده باشد، در این شرایط، مشروط بر وجود ظرفیت آزاد در شهر مورد تقاضا و بدون نیاز به احراز شرایط وارث قانونی و یا وکیل وراث، عمل جایگزینی صورت خواهد گرفت. بدیهی است در این شرایط، وارث قانونی می بایست در سامانه ثبت نام گردد.

در صورتیکه متقاضی پیش از واریز وجه و پس از تایید شرایط فوت شده باشد، جایگزینی وارث و یا وکیل وراث با شرایط ذیل بلامانع می باشد:

-وجود ظرفیت آزاد در شهر مورد تقاضا

-واجد شرایط ۴ گانه بودن وارث و یا وکیل وراث

 

شرایط فروش اقساطی و تحویل واحدها

-تسویه حساب کامل متقاضی بابت واحد مسکونی ثبت نام شده

-پرداخت مبلغ اجاره عرصه

-دریافت کارت اقساطی

-دریافت نامه تحویل واحد و مراجعه به سازنده

نحوه صدور کارت اقساطی در بانک :

-در صورتی که پروژه دارای پایانکار باشد ، صدور کارت اقساطی با ارئه سفته پشت نویسی شده توسط یکی از بستگان درجه اول امکان پذیر می باشد.

-در صورت عدم صدور پایانکار برای پروژه ، معرفی ضامن معتبر و ارائه سفته به بانک عامل

 

منابع:

مقاله ۱۳ نکته حقوقی از حسین اقدامی(وکیل پایه یک دادگستری)

وب سایت ویکی پدیا

آرشیو مرکز هنری اجتماعی آمد

 

 

گردآوری و پژوهش توسط بخش معماری و شهرسازی،مرکز هنری اجتماعی آمـد

Amadgp.ir

گروه معماری واملاک آمد

Instagram.com/Honar.memari.shahrsazi

لطفا درصورت کپی از مطلب  لینک مستقیم را ذکر نمایید.

 

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

Rating*